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不動産の相続手続き（遺産分割）の場合はどうでしょうか。

被相続人が不動産（土地・建物）を所有していた場合、

どうなるのでしょうか？

亡くなった方の名義の不動産は、遺言書がなければ、

亡くなった方の名義から、遺産分割協議をして相続人の

名義に変更しなければなりません。

有権は生きている相続人に引き継がれます。

法定相続人が一人なら、その方の所有。

複数ならその相続人全員の共有物となります。

そして相続人全員が自分の持ち分を登記することもできます。

全員が持ち分をもったままの共有登記を一人の相続人だけで

行うこともできます。この共有権は譲渡することもできます。

債権者から差し押さえをすることもあります。

相続人全員の合意があれば、だれか一人の所有として

登記をしてもよいのです。

相続人の債権者も債権者代位権により

共有登記を申請することができます。

債権者代位権とは・・・・・

債権者が債務者に対する債権を保全するために、債務者に代わって

債務者の第三者に対する権利を行使できる権利のこと。

第三条 　次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該各号に

掲げる者が、当該各号に掲げる財産を相続又は遺贈により取得したものと

みなす。この場合において、その者が相続人（相続を放棄した者及び

相続権を失つた者を含まない。第十五条、第十六条、第十九条の二第一項、

第十九条の三第一項、第十九条の四第一項及び第六十三条の場合並びに

「第十五条第二項に規定する相続人の数」という場合を除き、以下同じ。）

であるときは当該財産を相続により取得したものとみなし、その者が

相続人以外の者であるときは当該財産を遺贈により取得したものとみなす。

土地の売却は、お金を出して「ハイ、買います。」というわけに
はいきませんね。
空き地にマンションやアパートを建てる際も収益性の高い
建物の建て方をする場合は、相続時に売却した際に
納税資金を出せないことになってしまうという懸念もあります。

アパートなどは、入居者の立ち退き料や更地にした場合も
処分する際にも時間もかかりますし、仮に相続時で売却
しようとしても、納税資金を出すまでの採算にならず
このような物件を、物納としようとしても
物納財産としての許可は下りにくい現状があります。

相続税対策とは、ただ節税することだけではなく
納税をすんなり終わらせることも重要なポイントです。
土地の有効活用や、納税用として確保するにいたるまで
事前にきちんと計画を立てておくことが大切になってきます。

よく相続税対策で更地にアパート（集合住宅）を建てるといいますが、なぜそれが相続税対策になるのでしょうか？？
この方法は、土地と建物の部分を分けて控除が受けられることを
意味していると思われます。

土地が貸家建付地として評価が下がる。

建物は建築費の50％から60％の固定資産税評価と、
借家権部分の控除の２重控除が受けられる、という仕組みです。

土地の評価だけで言うと、更地の場合より15％評価減となります。
ただし、これは一般論であって、誰にもあてはまると
いうことではありません。もしご自分のことでしたら
専門家とよく相談されたほうがいいでしょう。
アパートの地理的条件、建築資金の調達方法、
アパート経営の問題点など、相続税軽減のメリットを慎重に
検討することが必要です。

たとえば、自分の空き地に２０００万円のアパートを造り人に
貸す場合です。
建物評価額は４０％の８００万円 さらに土地の評価額が更地より
半分の価値になり固定資産税の減少につながるとのことですが
固定資産税は土地だけを見れば確かに減額になると思いますが、
新築の建物の評価額は高いので固定資産税全体額からみれば、
土地だけの場合よりかなり増額になると思います。

ただ相続対策から見れば、
現金と更地よりもかなり相続税課税対象額は低くなると思われます。

現金はその売却金額の大小とその利息によって判断できます。
不動産は、時価及びそこから生じる賃料から固定資産税等の管理費を
控除した収益の金額で判断するとよいでしょう。
では相続に関してこれらがどう評価されるかですが、
現金はそのまま100％評価ですが、不動産は、まず土地は、
居宅の土地は240㎡までは20％の評価。その他は路線価評価。
（貸地は約40％。借家建付地（借家の土地）は約80％。
相続はその不動産をどう考えるかにより違ってきます。
先祖の守ってきたものを引き継ぐということであれば
損得に関係なく守らねばならないと考えることもあるでしょう。
もし損得だけで考えるなら、現金と不動産の違いは、
それぞれどれくらい価値があるかです。